未经竣工验收发包人擅自使用与质量问题

一、法条原引《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释（一）》第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

二、延伸解读
2.1 建设工程竣工验收四种状态

1、该工程已经竣工验收并验收合格的；

2、未经竣工验收但是发包人擅自使用；

3、工程未经竣工验收；

4、工程未经竣工验收但承包人已提交竣工验收报告，发包人拖延验收的。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释（一）》第九条：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当按照一下情形予以认定：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。可以看出竣工验收的四种状态在司法解释当中是给予明确的。
2.2 针对竣工验收四种状态下从发承包双方质量抗辩的问题分析
 （1）建设工程已经竣工验收并验收合格的，发包人又以使用部分质量不合格，提出抗辩的。《建设工程质量管理条例》第三十九条：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”从该条款可以看出，法律对建设工程竣工验收管理制度进行了约束，即通过竣工验收前置条件需要明确工程的保修范围、保修期限和保修责任，以质量保修书的形式构成是否能通过竣工验收必要条件。进而也可以判断，发包人在工程竣工验收合格后，以质量不合格提出抗辩的，是有法律依据的。但提出抗辩受保修期限的限制的，除地基基础和主体结构保修期限在合理的使用寿命期以外，其他工程质量有特定的保修期限，并在工程质量保修书中可以明确约定，但是不能低于法定的最低保修期限。
《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有漏水的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为 5 年；

（三）供热和供冷系统、为 2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包人与承包人进行约定，建设工程的保修期限，自竣工验收合格之日起算”
故此建设工程已经竣工验收并验收合格的，发包人以部分质量不合格的，在法定或约定的最低保修期限内提出，是被支持的。
 （2）建设工程未经竣工验收发包人擅自使用的，发包人又以使用部分质量不合格，提出抗辩的。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释（一）》第十四条中相关规定，除地基基础和主体结构在合理使用寿命内承担民事主体责任外，发包人对于其他工程部位质量问题，已失去了抗辩的基本权利，即无权再对防水、防渗、装修、电气管线、给排水管道、设备安装、供热供冷系统等项目提出抗辩。

（3）建设工程未经竣工验收，发包人以部分质量不合格，提出抗辩的。该条款是基于未经竣工验收但也未投入使用情形下的规定，若投入使用则适用上述第2条的有关规定。在未竣工竣工建设工程中承包人当然对建筑工程的质量问题负责，无论是否经过检验批、分项、分部、单位工程验收，并不能免除承包人质量主体责任，根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：“施工单位对施工过程中出现质量问题的建设工程或竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”

未经竣工验收的承包人均应对建设工程质量负责。发包人以部分质量不合格，提出抗辩的，应予支持。
（4）建设工程未经竣工验收但承包人已提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，发包人又以部分质量不合格，提出抗辩的。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释（一）》第九条第（二）项：“承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期。”该条款也明确了视同建工程已通过竣工验收，承包人对工程质量缺陷进行维修并在工程质量保修期内对特定的工程部位质量负责承担保修责任。
三、笔者小结
3.1 从竣工验收程序是否开始履行或者履行完成角度总结

（一）已验收（竣工验收通过或承包人开始履行竣工验收）

（二）未验收（从未开始履行或不具备验收条件）
已验收是一个广义的概念，也可以概括为一个原则一个例外：
一个原则（通过验收）：施工单位具备竣工验收条件后，向建设单位提交竣工验收报告后，经由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，经各方签字确认建设工程最终竣工验收合格。
一个例外（视为竣工验收）：承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交竣工验收之日为竣工日期，本例外指的是从组织竣工验收程序上有缺陷，但不影响实际工程竣工日期的界定，视为已经竣工验收。
未验收同样也是一个原则一个例外：
  一个原则（未竣工验收）：即承包人未履行竣工验收手续或还没达到竣工验收条件的。

一个例外（视为竣工验收）：承包人虽未履行竣工验收手续，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，这也从公平原则出发，对擅自占有标的物的行为作出不利的裁定。3.2 从承担质量责任范围总结

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程

（二）建筑工程全部内容承包人只针对基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程承担质量责任的情形：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情形和虽建设工程经竣工验收或视为竣工验收但超出法定保修最低期限、约定保修期限的。承包人需要对建设工程全部内容承担质量责任的情形：建设工程经竣工验收或视为竣工验收的并在保修期限内的和因未达到验收条件或承包人未开始履行验收手续的造成工程未竣工验收的。3.3 从主体责任总结

承包人作为建设工程主体一方和建设工程施工合同的实施方，应该对建设工程施工质量负责，根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。”
承包人原则上对建设工程施工质量有法定的责任。例外即建设工程超过保修期限、发包人擅自使用情形，只对基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程在合理使用寿命期承担施工质量责任。